Bienes Raíces

Las debidas diligencias consisten en el proceso de estudio previo de la propiedad por ser adquirida y su vendedor, para determinar que no existen potenciales riesgos o menoscabos a los intereses del comprador en la transacción.

Las debidas diligencias incluyen una revisión de la situación de la propiedad ante el Registro Nacional para descartar que tenga gravámenes, anotaciones, afectaciones o terceros que reclamen derechos sobre ella. También es necesario verificar si su valor declarado se encuentra actualizado ante la Municipalidad respectiva y si se encuentra al día con los impuestos o cargas municipales. Si se trata de una propiedad de un condominio, es importante constatar si su dueño está al día con las cuotas condominales.

Si, en vez de adquirir directamente el inmueble, se adquieren las cuotas o acciones de la compañía propietaria, entonces las debidas diligencias deben incluir un minucioso estudio de esta compañía ante las instituciones públicas, sus movimientos históricos ante el Registro Nacional, así como sus libros legales. 

Es la declaración del valor actualizado de una propiedad. El valor declarado, una vez aprobado por la Municipalidad, servirá de base para el cálculo del impuesto de bienes inmuebles.

Debe presentarse ante la Municipalidad respectiva como mínimo cada cinco años.

La Municipalidad respectiva podría, de oficio y en cualquier momento, hacer un avalúo del inmueble y cobrar el monto correspondiente al pago del impuesto de bienes inmuebles.

Un agente de Escrow es un tercero ajeno a las partes (al comprador y al vendedor), que retiene los montos depositados con ocasión a la transacción y únicamente los entrega o distribuye luego de haberse cumplido las condiciones pactadas por las partes. El Escrow funciona para garantizar que los compradores no pierdan su inversión, pues, si el vendedor incumple en cuanto a la entrega de la propiedad, los dineros depositados en la cuenta de Escrow se devuelven a la parte compradora. 

El proceso se suele componer de varias fases: 

- La firma de una “carta de intenciones”, que determina la voluntad de las partes para una eventual compra-venta.

- La suscripción de un acuerdo de compra-venta, en el cual las partes se comprometen con la transacción, bajo ciertas condiciones.

- El proceso de debidas diligencias: el potencial comprador debe gozar de un plazo para hacer un estudio de la propiedad por adquirir. 

- Finalmente, si el resultado de las debidas diligencias es satisfactorio, las partes proceden a firmar la escritura de cierre: el traspaso.

Entre las alternativas más comunes que pueden exigir los vendedores para garantizarse el pago del precio de venta, cuando este no se realiza de contado, están: las hipotecas y los fideicomisos de garantía.

Un gravamen hipotecario sobre una propiedad le da derecho al acreedor de ejecutar (es decir, rematar) el bien inmueble hipotecado, para así poder cobrarse el monto que se le adeuda, cuando el deudor no lo ha pagado en el plazo pactado. La ejecución hipotecaria implica el inicio de un proceso ante las autoridades judiciales, quienes deben aprobar el remate del bien hipotecado. 

En los fideicomisos de garantía para transacciones inmobiliarias, el comprador (quien es deudor del precio de venta) usualmente transmite algunos de sus bienes o derechos (los bienes fideicometidos) a un tercero (fiduciario) para que los administre. Paralelamente, el comprador debe realizar los pagos pactados al vendedor (el acreedor). Sin embargo, en el momento en que el deudor no haga un pago en el plazo pactado, entonces el fiduciario podrá notificarle sobre la ejecución (el remate) de los bienes fideicometidos. Este tipo de ejecución es más expedita, pues no debe interponerse todo un proceso judicial para poder rematar los bienes.